Properti dalam perkembanganya di Indonesia sangat pesart. Salah satu bentuk yang diminanti oleh masyarakat untuk berinvestasi jangka panjang karena nilai tanah terus merangkak naik di pasaran. Namun dalam jual beli kavling juga banyak terdapat developer yang menjual kavling tidak memenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan sehingga banyak menimbulkan persoalan hukum di masyarakat dalam hal ini pembeli tanah kavling adalah pihak yang paling dirugikan.
Artikel ini mengangkat tentang jual beli tanah kavling yang tidak sesuai dengan prosedur hukum dan akibat hukum yang dapat ditempuh oleh pembeli yang dirugikan atas tindakan pengembang/developer tanah kavling, terhadap hak-hak yang dilanggar baik secara pidana maupun perdata.
DASAR HUKUM UTAMA
· UU Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960:Mengatur kepemilikan dan status hak atas tanah yang sah (seperti SHM atau HGB).
· PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah: Mengatur tata cara peralihan hak atas tanah dan balik nama.
· Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata): Mengatur syarat sah perjanjian jual beli, kesepakatan, dan objek yang sah.
· UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman: Mengatur larangan bagi badan hukum (developer) menjual kaveling tanah matang tanpa bangunan (Pasal 146 ayat 1 dan Pasal 162).
Dalam hal ini pengembang harus memenuhi kewajiban syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan, tanah yang dijual harus bersertifikat sah dan terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN) dalam bentuk Sertifikat Hak Milik apabila pelaku pengembang berbentuk badan hukum harus bersertifikat Hak Guna Bagunan (HGB). tanah yang dijual harus sesuai dengan peruntukan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Tanah harus sesuai dengan peruntukan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat dan memiliki izin peruntukan lahan dari pemerintah daerah.hal tersebut harus dipenuhi oleh Developer.
Larangan bagi Developer (Badan Hukum) berdasar pasal 162 UU No. 1 Tahun 2011, pengembang atau badan hukum dilarang keras menjual kavling tanah kosong/matang tanpa rumah. Pelanggaran ini bisa dikenakan sanksi denda hingga Rp5 miliyar dan/arau penjara. Larangan ini tidak berlaku bagi perorangan yang menjual kavling miliknya.
Pengembang (developer ) yang menjual kavling tidak sesuai dengan spesifikasi fasilitas yang ditawarkan melanggar pasal 134 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (UU PKP).sanksi pidana (Pasal 151 ayat 1) apabila pengembang menjual kavling tidak sesuai spesifikasi dapat dijerat sanksi pidana tersebut, dalam ketentuan Pasal 134 terancam sanksi denda paling banyak Rp. 5 miliyar.
Larangan menjual kavling kosong (Pasal 146 ayat 1) selain masalah spesifikasi, developer juga dilarang menjual kavling matang (tanpa rumah) apabila tidak membangun perumahan yang berskala seimbang.
Selain UU PKP pembeli juga dilindungi oleh UU No. 8 Tahun 1999 tentang perlindungan konsumen ( UUPK). yang mengatur hak konsumen untuk mendapatkan barang sesuai dengan londisi dan janji yang dipromosikan.
Pelanggaran Hukum Pidana Umum (KUHP).
Jika yang dijual developer tidak terdapat tanahnya atau barang yang dijuanya, dan dipasarkan seolah-olar barang tersebut telah resmi miliknya dapat dijerat Pasal 486 dan Pasal 492 KUHP.
UPAYA HUKUM KEPERDATAAN
Untuk penyelesaian jual beli kavling yang tidak terdapat kejelasana dan terdapat permasalahan tidak jelas status atau serah terimanya. Anda dapat menempuh jalur perdata dengan dasar wanprestasi (cidea Janji ). ini bertujuan untuk menuntut pengembang mengembalikan dana anda secara penuh dengan nilai ganti rugi serta menuntut bunga dan/atau denda akibat dari pemenuhan isi perjanjian.
Langkah-langkah pertama yang dapat ditempuh adalah melakukan somasi sebanyak dua kali apabila yang disomasi tidak mengindahkan tidak terdapat itikat baik anda dapat mengugat kepengadilan negeri untuk menuntut kerugian yang timbul akibat dari cidera janji yang dilakukan oleh developer.
