Dalam suatu jual beli tanah bukan atas nama pemiliknya adalah tidak sah dan batal demi hukum karena telah melanggar syarat-syara perjanjian. Khususnya syarat objektif karena penjual bukanlah pemilik yang berhak. Dalam hal ini pihak yang sah berhak menjual tanah adalah pemilik hak yang tercantum dalam sertifikat atau bukti kepemilikan yang sah lainnya (ini yang Anda sebut sebagai “pihak pertama”).
Jika pihak kedua (yang bukan pemilik sah) menjual tanah tersebut tanpa persetujuan, izin, atau kuasa yang sah dari pihak pertama, maka:
Jual beli tersebut tidak sah dan batal demi hukum. Hal ini didasarkan pada prinsip hukum, salah satunya Pasal 1471 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) yang menyatakan bahwa jual beli atas barang milik orang lain adalah batal.
Pasal 1471 KUHPerdata: Jual-beli barang orang lain adalah batal, dan dapat memberikan dasar untuk penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika si pembeli tidak telah mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.
Pihak kedua dianggap menjual barang milik orang lain. Penjual harus berhak atau memiliki kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum pengalihan hak atas tanah tersebut.
Apa yang menjadi akibat hukum penjualan yang dilakukan pihak kedua ?
Jika jual beli dilakukan oleh pihak kedua tanpa persetujuan pihak pertama (pemilik sah), maka:
Jual beli dianggap tidak pernah terjadi dan hak milik atas tanah tetap berada pada pihak pertama (pemilik sah).
Pihak pertama (pemilik sah) berhak menggugat pembatalan jual beli dan menuntut pengembalian tanahnya.
Risiko hukum yang melekat pada transaksi ini meliputi:
1. Aspek Hukum Kepemilikan Barang Berdasarkan hukum perdata, pembayaran DP menandakan telah terjadi kesepakatan jual beli, namun hak milik atas suatu barang baru berpindah jika barang tersebut telah diserahkan (untuk benda bergerak) atau telah dilakukan balik nama (untuk benda tidak bergerak seperti tanah/bangunan). Karena pihak kedua baru membayar DP, pihak kedua bukan pemilik sah dan tidak berhak menjual barang tersebut ke pihak ketiga.
2. Potensi Tindak Pidana PenipuanTindakan ini bisa dikategorikan sebagai penipuan jika memenuhi unsur-unsur berikut:Niat Jahat (Mens Rea): Pihak kedua dengan sengaja menyembunyikan status kepemilikan barang yang sebenarnya dari pihak ketiga.Tipu Muslihat: Pihak kedua mengaku sebagai pemilik sah atau memberikan janji palsu kepada pihak ketiga.Keuntungan Melawan Hukum: Pihak kedua mendapatkan keuntungan materi dari pihak ketiga atas barang yang belum sepenuhnya menjadi miliknya.
3. Potensi Tindak Pidana Penggelapan Jika pihak kedua sebelumnya telah menerima titipan barang atau menguasai barang tersebut namun tidak dengan maksud untuk memilikinya secara sah (misalnya barang sewa beli, atau barang jaminan), maka menjualnya kepada pihak ketiga dapat dijerat pasal penggelapan.
Apabila dikaji dari jual beli yang demikian, penjulaan yang dilakukan pihak kedua yang bukan merupakan haknya secara mutlak merupakan suatu tindakan pidana, dimana benda tidak bergerak yang dijual masih atas nama pihak pertama pemilik awal atas bidang tanah yang dijual oleh pihak kedua, dalam hal ini pihak ketiga yang dirrugikan atas tindakan pihak kedua dapat menempuh jalur hukum pidana, adapun pelanggaran pidana diatur dalam ketentuan :
a) Pasal 486 KUHP yang berbunyi : “ Setiap orang yang secara melawan hukum memiliki suatu barang yang sebagian atau seluruhnya milik orang lain yang ada dalam kekuasaanya bukan karena tindak pidana dipidana karena pengelapan dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV” .
b) Pasal 492 KUHP yang bebunyi : “ Setiap orang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum dengan memakai nama palsu atau kedudukan palsu, mengunakan tipu muslihat atau rangkaian katan bohong, mengerakan orang supaya menyerahkan suatu barang, memberi utang, membuat pengakuan utang, atau menghapus piutang, dipidana karena penipuan, dengan pidan penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori V”.
c) Pasal 154 UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan yang berbunyi : “ Setiap orang yang menjual satuan lingkungan perumahan atau lisiba yang belum menyelesaiakan status hak atas tanahnya, sebagaimana dimaksud dalam pasal 137. Dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau denda paling banyak Rp. 5 Miliyar rupiah”.
d) Pasal 62 UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindung Konsumen yang berbunyi :
Ayat 1 “ Pelaku usaha yang melanggar ketentuan usaha sebagaimana dimaksud dalam ketetuan Pasal8, Pasal 9, Pasal 10, Pasal 13 ayat 2 Pasal 15, Pasal 17 ayat 1 huruf (a), huruf (b), huruf (c), huruf (e), ayat 2, dan Pasal 18 dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak Rp. 2 Miliyar rupiah”.
