Terdapat permasalahan hukum jual beli tanah dibawah tangan dan diajukan gugatan ke pengadlin. Terhadap proses hukum ini dilakukan oleh Penggugat sebagai pembeli tanah terdaftar dalam perkara Nomor 676/Pdt.G/2016/PN.Sby, gugatan diajukan oleh Penggugat selaku pembeli untuk mencari kepastian hukum atas jual beli tanah yang dilakukan di bawah tangan.
Kasus Posisi
Fakta hukum yang diperoleh berdasarkan Putusan Pengadilan Negeri Nomor: 676/Pdt.G/2016/PN.Sby. Putusan tersebut sekaligus menjadi bahan analisis. Penggugat pada kasus ini bernama YI selaku Penggugat pada tanggal 10 April 1994 telah membeli secara lunas dari K selaku Tergugat berupa sebidang tanah beserta bangunan diatasnya seluas 94 M2 yang terletak di Kelurahan Wiyung, Kecamatan Wiyung, Kota Surabaya, sebagaimana Sertipikat Hak Milik No. XXX Kelurahan Wiyung, berdasarkan Gambar Situasi tanggal 10 Maret 1984 No. 5036 atas nama pemegang hak: K dengan harga Rp 18.000.000,- (delapan belas juta rupiah).
Setelah Penggugat membeli sebidang tanah dan bangunan tersebut, Tergugat mempersilahkan Penggugat untuk bertempat tinggal dan menguasai objek aquo tersebut dan sampai gugatan ini diajukan Penggugat yang menguasai objek tersebut. Jual beli Hak Atas Tanah tersebut dibuat secara di bawah tangan, dalam hal ini Tergugat telah berjanji kepada Penggugat bahwa setelah tanah telah dibayar lunas maka Tergugat bersedia membantu Penggugat untuk menghadap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) guna membuat Akta Jual Beli tanah dan bangunan tersebut serta membantu proses balik nama sertipikat di Kantor Pertanahan Kota Surabaya.
Janji Tergugat tersebut sampai gugatan ini berlangsung pun tidak dipenuhi oleh Tergugat, bahkan Tergugat tidak diketahui lagi tempat tinggalnya sehingga Penggugat tidak bisa melakukan balik nama atas tanah/bangunan tersebut. Berdasarkan hal tersebut Tergugat telah melakukan wanprestasi terhadap Penggugat dengan cara Tergugat sama sekali tidak memenuhi perikatan untuk berbuat sesuatu yaitu tidak melakukan perbuatan penandatangan pada Akta Jual Beli Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atas objek aquo yang merupakan syarat peralihan Hak Atas Tanah dan Penerbitan Sertipikat di Kantor Pertanahan. Adapun maksud dan tujuan Penggugat mengajukan gugatan ini yaitu kiranya Majelis Hakim menyatakan bahwa Penggugat sebagai pembeli yang beritikad baik dan menetapkan memberi ijin dan kuasa kepada Penggugat yang bertindak untuk dan atas nama Tergugat selaku penjual guna menandatangani Akta Jual Beli di hadapan PPAT apabila ternyata Tergugat selaku penjual tidak ada atau tidak hadir di hadapan PPAT, sekaligus Penggugat bertindak untuk dan atas namanya sendiri sebagai pembeli atas tanah objek aquo.
Status jual beli yang dilakukan tanpa adanya Akta Jual Beli dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Perkara Nomor : 676/Pdt.G/2016/PN.Sby.
Wanprestasi dalam perjanjian jual beli berarti tidak dipenuhinya kewajiban yang telah ditetapkan dalam perjanjian pengikatan jual beli yang telah dibuat sebelumnya, misalkan tidak didaftarkannya proses pembuatan sertipikat tanahnya oleh penjual. Perjanjian jual beli adalah suatu perjanjian dimana pihak yang satu menyanggupi akan menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedangkan pihak lainnya menyanggupi akan membayar sejumlah uang sebagai harganya.
Menurut ketentuan Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan hak atas suatu barang dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan, sedangkan menurut Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sahnya suatu perjanjian harus memnuhi empat syarat yaitu :
1) Adanya mereka yang mengikatkan dirinya;
2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3) Suatu hal tertentu;
4) Suatu sebab yang halal.
Dari apa yang diuraikan pada Pasal 1457 tersebut, maka dapatlah ditarik suatu kesimpulan yaitu bahwa jual beli adalah suatu perjanjian konsesuil, artinya ia sudah dilahirkan sebagai suatu perjanjian yang sah (mengikat atau mempunyai kekuatan hukum) pada detik tercapainya sepakat penjual dan pembeli mengenai unsur-unsur yang pokok yaitu barang dan harga, biarpun jual beli itu mengenai barang yang tak bergerak. Berbeda dengan jual beli menurut hukum tanah nasional yang bersumber pada hukum adat, dimana apa yang dimaksud dengan jual beli bukan merupakan perbuatan hukum yang merupakan perjanjian obligatoir. Jual beli (tanah) dalam hukum adat merupakan perbuatan hukum pemindahan hak yang harus memnuhi tiga sifat yaitu:
1) Harus bersifat Tunai, yaitu harga yang disetujui bersama dibayar penuh pada saat dilakukan jual beli yang bersangkutan;
2) Harus bersifat Terang, artinya pemindahan hak tersebut dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang atas obyek perbuatan hukum;
3) Bersifat riil atau nyata, artinya dengan ditanda tangani akta pemindahan hak tersebut, maka akta tersebut menunjukkan secara nyara dan sebagai bukti dilakukan perbuatan hukum tersebut.
Untuk terjadinya jual beli tanah hak dihadapan PPAT harus bersifat final, baik syarat formal maupun materiilnya, untuk syarat formal telah dipenuhinya persyaratan kelengkapan surat-surat yang menjadi bukti hak atas tanah. Majelis Hakim memutuskan dalam Perkara Nomor 676/Pdt.G/2016/PN.Sby bahwa jual beli yang tidak dibuat dihadapan PPAT tetap sah. Meskipun hal tersebut bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yaitu UUPA dan PP 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Majelis Hakim dalam pertimbangannya berpendapat bahwa Penggugat telah dapat membuktikan dalil-dalil gugatannya dan oleh karena itu maka gugatan Penggugat patut dikabulkan untuk sebagian, maka Majelis Hakim dalam putusannya: “Menyatakan sah jual beli antara Penggugat dengan Tergugat atas sebidang tanah sertipikat Hak Milik Nomor 263/Wiyung atas nama K, seharga Rp 18.000.000,- (delapan belas juta rupiah) berdasarkan kwitansi Jual Beli tertanggal 10 April 1994”. Berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor 126.K/Sip/1976 tanggal 74 April 1978 memutuskan bahwa untuk sahnya jual beli tanah tidak mutlak harus dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT. Akta Pejabat ini hanyalah suatu bukti. Selain itu menurut pendapat Boedi Harsono, jual beli yang tidak dibuat dihadapan PPAT tetap sah, jadi hak miliknya berpindah, asal saja jual beli itu memenuhi syara-tsyarat materiil (baik yang mengenai penjual,pembeli maaupun tanahnya).
Penyelesaian yang dapat dilakukan oleh pembeli yang beritikad baik.
Berdasarkan ketentuan di dalam Pasal 11 jo. Pasal 12 PP No. 24/1997 ditentukan bahwa “pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi: kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah”. Adapun kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah terdiri atas: (1) pendaftaran peralihan dan pembebanan hak; dan (2) pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah antara lain: perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan atau penetapan pengadilan, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 55 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Terkait kasus jual beli di bawah tangan yang diangkat dalam analisis ini, terjadi wanprestasi, sehingga Ny. YI selaku Pembeli harus mendapatkan putusan atau penetapan pengadilan terkait pengesahan jual belinya sehingga ia dapat melaksanakan penandatangan Akta Jual Beli guna balik nama pada sertipikat rumah yang telah ia miliki. Dalam gugatan di pengadilan ini harus jelas petitum yang diminta oleh Penggugat selaku pembeli yaitu di antaranya adalah : 1. Meminta jual beli tanah yang dilakukan dinyatakan sah. 2. Meminta Tergugat untuk menyelesaikan proses jual beli tanah di hadapan PPAT. Atau apabila Tergugat tidak diketahui keberadaannya maka meminta petitum untuk Penggugat mewakili Tergugat sebagai kuasa untuk membuat Akta Jual Beli di hadapan PPAT. karena kasus ini berawal dari wanprestasi maka pihak pembeli harus melakukan gugatan ke pengadilan di mana tanah itu berada. Atas dasar keterangan narasumber tersebut, cara untuk mendapatkan kepastian hukum yang harus ditempuhkan Ny A selaku pembeli adalah melakukan gugatan ke Pengadilan Negeri. Hal ini dikarenakan jual beli yang dilakukan antara Ny. YI dan Ny. K jual beli di bawah tangan yang mengakibatkan pembeli hanya menguasai secara fisik dari objek jual beli tersebut serta sertipikat tetapi untuk melakukan proses balik nama atas sertipikat tanah dan bangunan masih terhambat sehingga tanah dan bangunan tersebut belum memiliki kepastian hukum atas kepemilikannya. Kepastian hukum atas kepemilikan tanah dibuktikan dengan sebuah sertipikat. Di mana sertipikat tanah tersebut menjadi surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.
Hal ini dapat diartikan bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam melakukan perbuatan hukum maupun dalam berperkara di pengadilan. Data-data yang terdapat di sertipikat merupakan salinan atas data yang dimuat dalam surat ukur dan buku tanah yang mempunyai sifat terbuka untuk umum (openbaarheid), sehingga pihak yang berkepentingan dapat mencocokan data dalam sertipikat dengan yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang disajikan pada Kantor Pertanahan. Dengan adanya sertipikat tersebut akan memberikan kekuatan pembuktian bagi orang yang tercantum namanya dalam sertipikat tersebut bilamana terjadi sengketa perdata yang dipersidangan di Pengadilan Negeri.
