Sertifikat tanah berupa Hak Guna Bangunan (HGB) memiliki masa waktu tertentu. Kalau masa waktunya sudah habis tidak diperpanjang maka secara hukum tanahnya menjadi tanah negara karena secara hukum status tanah telah hapus Kembali menjadi Tanah Negara atau Hak Pengelolaan (HPL). Bekas pemegang HGB kehilangan hak yuridis atas tanah tersebut.
Di sisi lain, berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, HGB di atas tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik. Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan selesai, tanah HGB kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak pengelolaan.
Hapusnya Hak Guna Bangunan (HGB)
Terdapat beberapa hal yang menyebabkan hilangnya atau hapusnya HGB. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 tahun 2021 pasal 46, berikut ini alasannya:
1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan atau pembaruan haknya.
2. Dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktu berakhir karena:
– Tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang hak.
– Tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian HGB antara pemegang HGB dan pemegang hak milik atau perjanjian pemanfaatan Tanah Hak Pengelolaan.
– Cacat administrasi, atau
– Putusan pengadilan telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
3. Diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain.
4. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir.
5. Dilepaskan untuk kepentingan umum.
6. Dicabut berdasarkan Undang-undang.
7. Ditetapkan sebagai Tanah Terlantar.
8. Ditetapkan sebagai Tanah Musnah.
9. Berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan tanah untuk HGB di atas hak milik atau Hak pengelolaan.
10. Pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.
Sebagai informasi, HGB ini dapat beralih dan dialihkan kepada orang lain. Perlu diketahui, yang dapat memiliki HGB yaitu warga negara Indonesia (WNI) serta badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berada di Indonesia.
Dari ketentuan hukum tersebut, dengan hapusnya HGB yang terbit dan telah terbit menjadi SHM atas nama orang lain maka secara hukum hak pemegang HGB telah hapus serta tidak memiliki hak yuridis sebagai pemegang hak karena Undang-Undang.
Status Hukum HGB yang Telah Mati
- Hapus karena Hukum: Berdasarkan ketentuan hukum agraria, jika jangka waktu HGB berakhir dan tidak diajukan perpanjangan atau pembaruan dalam batas waktu yang ditentukan, hak atas tanah tersebut hapus demi hukum.
- Kembali ke Negara: Tanah bekas HGB tersebut berubah status menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau kembali ke pemegang HPL.
- Hilangnya Kekuatan Pembuktian: Sertifikat HGB yang mati tidak lagi memiliki kekuatan hukum untuk mempertahankan penguasaan hak atas tanah terhadap pihak lain yang memohonkan hak baru yang sah secara administratif.
Analisis Penerbitan SHM atas Nama Orang Lain
- Kewenangan BPN: Kantor Pertanahan (BPN) dapat menerbitkan hak baru (termasuk SHM jika memenuhi syarat subjek dan objek tata ruang) di atas tanah bekas HGB yang statusnya sudah menjadi tanah negara bebas.
- Asumsi Keabsahan Administratif: Secara hukum administrasi negara, SHM yang diterbitkan oleh instansi berwenang memiliki presumsi keabsahan (vermoedrecht) sampai dibatalkan oleh pengadilan atau instansi yang menerbitkannya.
- Hilangnya Hak Prioritas: Bekas pemegang HGB sebenarnya memiliki hak prioritas untuk memohon hak baru atas tanah tersebut, namun hak prioritas ini gugur jika dibiarkan dalam jangka waktu lama, tidak dimanfaatkan, atau tanahnya telah dilepaskan dan diberikan kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
Upaya Hukum yang Dapat Dilakukan
- Gugatan Pembatalan Sertifikat: Pemilik lama HGB dapat menggugat keabsahan SHM baru jika dapat membuktikan adanya cacat hukum atau prosedur fatal dalam penerbitannya oleh BPN.
- Gugatan Perdata Perbuatan Melawan Hukum (PMH): Dilakukan jika penerbitan SHM oleh pihak lain didasari oleh unsur penipuan, iktikad tidak baik, atau menyerobot penguasaan fisik yang sah secara terus-menerus.
- Gugatan PTUN: Diajukan ke Pengadilan Tata Usaha Negara dalam tenggat waktu maksimal 90 hari sejak diketahuinya atau diumumkannya penerbitan sertifikat baru tersebut untuk membatalkan Keputusan Tata Usaha Negara berupa SHM atas nama orang lain.
