Dalam hukum perdata Indonesia, dimana objek tanah yang telah terikat Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Kuasa Jual (dalam hal ini belum lunas ) dijual kembali oleh pemilik kepada pihak ketiga upaya hukum yang dapat ditempuh dapat mengajukan gugatan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum dipengadilan negeri.
Analisis hukum
PPJB adalah singkatan dari perjanjian pengikatan jual beli , dalam hal ini merupakan istilah umum dikenal dalam proses jual beli tanah atau rumah. Namun perlu diketahui bahwa PPJB tidak diatur secara spesifik di dalam peraturan perundang-undangan. Meskipun demikian, terdapat peraturan yang mengunakan istilah PPJB salah satunya PP 14/2016 dan aturan perubahanya.
Dalam PP 14/2016 tersebut, diterangkan PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli sebelum ditandatanganinya akta jual beli. Kemudian PPJB diterangkan kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret dibuat dihadapan notaris. Mengacu pada penjelasan pasal tersebut PPJB adalah kesepakatan awal antara calon pembeli dengan calon penjual yang memperjanjikan akan dilakukannya transaksi jual beliatas suatu benda, pada umumnya benda tidak bergerak berupa tanah.
Adapun dua versi PPJB :
1. PPJB belum lunas adalah PPJB atau perjanjian Pengikatan Jual Beli yang baru merupakan janji-janji karena biasanya harganya belum lunas.
2. PPJB lunas adalah PPJB atau perjanjian pengikatan jual beli yang sudah lunas, namun belum bisa dilakukan pembuatan akta jual beli di hadapan PPAT karena ada proses yang belum selesai, misalnya pemecahan sertifikat dan lain sebagainya.
Dalam SEMA 4/2016 (hal.4 ) peralihan hak atas tanah berdasarkan PPJB secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek tanah jual beli dan dilakukan dengan itikad baik.
Oleh karena pembahasan ini mengenai PPJB belum lunas, dalam hukum perdata hanyalah perjanjian pendahuluan yang bersifat obligatoir (janji jual beli). bukan bukti perpindahan kepemilikan. Hak kepemilikan tetap ditangan penjual hingga AJB ditandatangani.
Tindakan hukum penjual
Penjual atau pemilik tanah yang terikat PPJB belum lunas menjual kepada pihak ketiga dapat di tuntut berdasarkan dua dasar :
◇ Wanprestasi (ingkar janji ) dalam hal ini terdapat pelanggaran perjanjian dimana telah disepakati dalam PPJB terhadap tanah dan nilai harga telah disepakati pihak penjual dengan pihak pembeli yang terikat dalam PPJB tersebut, berdasar ketentuan Pasal 1233 KUH Perdata “ tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena persetujuan, baik karena undang-undang “ dan dipertegas dengan Pasal 1234 KUH Perdata “ tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuatan sesuatu, atau untuk tidak berbuata sesuatu “ dari penegasan pasal tersebut apa yang dilakukan oleh penjual yang telah terikat PPJB dengan pihak pembeli pertama telah melanggar ketentuan Pasal 1234 KUH Pedata. Atas dasar tersebut pembeli yang terikat pada PPJB dapat menuntut penjual sebagaimana ketentuan Pasal 1243 KUH Perdata.
◇ Perbuatan Melawan Hukum (PMH) PAsal 1365 KUH Perdata penual beritikad buruk karena objek yang telah terikat dengan PPJB dijual kepada pihak ketiga. Atas tindakan tersebut penjual telah melakukan pembatalan PPJB secara sepihak tanpa adanya putusan pengadilan atau tanpa kesepakatan tertulis dari pembeli. Sehingga berdampak pada kerugian materiil pada pembeli pertama. Meskipun pada umumnya PPJB dikategorikan sebagai wanprestasi (cedera janji) karena ikatan kontrak, namun jika tindakan penjual sudah memenuhi unsur kesengajaan, tipu daya, atau melanggar hak subjektif pembeli dapat digolongkan perbuatan melawan hukum. Upaya hukum yang ditempuh dengan gugatan PMH Pembeli dapat mengajukan pembatalan PPJB dan menuntut ganti kerugian Mateiil dan Imateriil kepada penjual. Atau menempuh laporan Pidana dalam KUHAP No. 1 Tahun 2023 penipuan diatur dalam Pasal 492 (sebelumnya Pasal 378 KUHP lama) dan Pengelapan dalam Pasal 486 (sebelumnya Pasal 372 KUHP lama ). kedua pasal ini memiliki unsur utama melawan hukum untuk menguntungkan diri sendiri.
Dalam ketentuan hukum perdata hal-hal yang dapat ditempuh oleh pembeli yang sudah terdapat PPJB tersebut dapat menuntut penjual dengan dasar hukum tersebut. Guna mempertahankan hak-hak hukum keperdataan yang dirugikan oleh penjual yang beritikad buruk sehingga pembeli dapat menuntut penjual untuk mempertanggungjawabkan perbuatannya dalam hukum keperdataan.
