Transaksi jual beli dengan sistem sebelum mulainya proyek atau pre-project selling ini memerlukan adanya suatu pengikatan jual beli mengatur hak dan kewajiban antara kedua pihak, yakni penjual dan pembeli. Ketentuan mengenai perjanjian dalam mekanisme penjualan rumah dengan sistem pre-project selling ini diatur dalam Pasal 42 ayat (1) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (kemudian disebut UU-PKP), yang kemudian mengalami perubahan oleh Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja. Sistem penjualan ini kerap menimbulkan masalah hukum terutama bagi pihak pembeli karena dapat menimbulkan ketidakpastian dan risiko. Salah satu alasan utama timbulnya permasalahan ini adalah karena objek yang diperjualbelikan baik rumah maupun fasilitas terkait belum tersedia atau belum selesai dibangun pada saat transaksi dilakukan. Sehingga posisi pembeli ditempatkan dalam posisi lubang yang kurang menguntungkan karena mereka telah melakukan pembayaran, namun barang yang dijanjikan belum terwujud secara fisik. Penulis akan melakukan analisis lebih mendalam mengenai tanggung jawab hukum serta perlindungan hukum yang diberikan kepada konsumen dalam transaksi
jual beli rumah dengan menggunakan sistem pre-project selling perumahan.
Pengaturan terkait pengawasan dalam rangka penegakan hukum dan pemberian sanksi terhadap perusahaan properti yang melanggar ketentuan dalam sistem penjualan rumah dengan pola pre-project selling masih memiliki keterbatasan dan belum bersifat menyeluruh. Secara garis besar, ketentuan ini dapat ditemukan dalam Pasal 5 ayat (1) UU-PKP yang telah mengalami perubahan melalui UU Cipta Kerja, yang menegaskan bahwa negara memiliki tanggung jawab utama dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, dengan pengelolaan serta pembinaannya dilaksanakan oleh pemerintah. Namun, aturan hukum yang secara khusus mengatur sistem pre-project selling, terutama mengenai hak maupun kewajiban yang jelas bagi perusahaan properti dan pembeli serta perlindungan hukum yang memadai bagi konsumen, hingga saat ini terdapat ketiadaan aturan yang lebih rinci dalam peraturan perundang-undangan. Ketiadaan aturan spesifik ini menyebabkan mekanisme transaksi dalam sistem pre-project selling masih didasarkan pada prinsip-prinsip umum dalam hukum perjanjian.
Hukum perjanjian menentukan pengaturan hak maupun kewajiban diantara pihak dalam sistem pre-project selling sering kali bergantung pada asas kebebasan berkontrak, dapat ditemukan dalam Pasal 1338 KUHPerdata. Subekti sebagai seorang ahli hukum menyimpulkan inti Pasal 1338 KUHPerdata mencerminkan asas kebebasan pihak saat memulai hubungan dari suatu perjanjian atau dikenal dengan asas terbuka perjanjian. Menurutnya frasa “semua” dalam pasal tersebut menunjukkan bahwa masyarakat memiliki kebebasan untuk menentukan bentuk dan isi perjanjian apa pun, selama isi perjanjian yang tertuang didalamnya dibuat secara sah dan persyaratannya mencakup apa yang diatur dalam hukum perdata. Artinya, pasal ini mengandung makna bahwa perjanjian yang timbul dari kesepakatan para pihak akan memiliki kekuatan hukum yang mengikat mereka seolah-olah perjanjian tersebut adalah suatu undang-undang bagi pihak-pihak yang bersangkutan. Dengan demikian, perjanjian yang dibuat secara sah tidak hanya berlaku sebagai kesepakatan pribadi, tetapi juga memiliki konsekuensi hukum yang mengikat dan menimbulkan kewajiban bagi para pihak untuk mematuhi ketentuan-ketentuan yang disepakati. Banyak kasus dimana pembeli berada pada posisi yang kurang menguntungkan karena barang atau properti yang dijanjikan belum terwujud secara fisik pada saat transaksi dilakukan. Kondisi ini menimbulkan potensi risiko bagi pembeli terutama jika perusahaan properti tidak memenuhi kewajibannya atau terjadi masalah dalam penyelesaian proyek. Tanpa adanya peraturan yang jelas dan tegas, pelaksanaan hak dan kewajiban dalam transaksi pre-project selling sering kali sulit untuk dipertahankan secara adil. Sehingga meskipun asas kebebasan berkontrak menciptkan kondisi yang bebas bagi para pihak untuk menentukan perjanjian, dibutuhkan regulasi tambahan yang dapat memberikan perlindungan hukum yang lebih kuat bagi konsumen dalam sistem pre-project selling.Hal ini berarti bahwa setiap janji atau pernyataan yang dibuat sebelum kontrak formal, misalnya dalam bentuk promosi, iklan, atau brosur penjualan perumahan dapat dianggap mengikat secara hukum apabila janji-janji tersebut diingkari karena adanya kata sepakat dalam penawaran dan penerimaan. Konsekuensi hukum atas ingkar janji dalam promosi penjualan ini berlandaskan pada ketentuan Pasal 1365 KUHPerdata, dimana tentang syarat-syarat tuntutan terhadap kerugian sebagai akibat yang muncul dari perbuatan melawan hukum.
Artinya, jika pembeli merasa dirugikan akibat janji-janji yang tidak ditepati, seperti spesifikasi rumah atau fasilitas yang ternyata berbeda dari iklan, maka pembeli memiliki dasar hukum mengajukan tuntutan ganti rugi kepada perusahaan properti.Selanjutnya, untuk memastikan bahwa proses penjualan dan pembelian rumah berjalan sesuai dengan ketentuan hukum maka pembuatan PPJB juga harus memenuhi sahnya perjanjian sesuai dengan Pasal 1320 KUHPerdata. Pasal ini menjelaskan empat elemen penting yang harus ada agar sebuah perjanjian dianggap sah dan mengikat secara hukum, yaitu tercapainya kesepakatan antara para pihak yang terlibat dalam kontrak, kecakapan atau kemampuan hukum masing-masing pihak untuk membuat perjanjian, objek tertentu yang menjadi pokok atau isi dari perjanjian tersebut, serta alasan atau tujuan yang sah, yang tidak bertentangan dengan ketentuan perundang-undangan maupun norma-norma kesusilaan yang berlaku. Dengan terpenuhinya keempat syarat ini, PPJB akan memiliki kekuatan hukum yang kuat yang dapat meminimalkan potensi perselisihan di kemudian hari dan memberikan perlindungan yang adil.Secara praktik penting untuk berhati-hati dalam menyusun perjanjian dan memastikan bahwa seluruh janji atau pernyataan yang telah diucapkan, termasuk yang ada dalam iklan atau brosur dan diintegrasikan atau disebutkan dalam kontrak utama untuk dapat dipertanggungjawabkan secara hukum. Selain mematuhi asas kebebasan berkontrak, para pihak juga perlu menjunjung asas keadilan dalam menjalankan isi perjanjian. Sebagai contoh, jika perusahaan properti menawarkan fasilitas tertentu, spesifikasi bangunan, atau layanan tambahan dalam materi promosi perlu diperjelas dalam perjanjian jual beli. Kemudian hak-hak pembeli dapat terlindungi dan jika perusahaan properti gagal memenuhi janji yang telah dibuat, pembeli dapat menuntut pemenuhan janji tersebut atau meminta kompensasi
yang setimpal berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata. Apabila objek perjanjian tidak sesuai ketentuan Pasal 42 ayat (1) UU-PKP, misalnya karena sertifikat tanah yang dimaksud masih menjadi jaminan kewajiban di bank maka perusahaan properti umumnya menggunakan PPJB yang dibuat dalam bentuk perjanjian baku atau standar. Perjanjian seperti ini biasanya disusun secara sepihak oleh perusahaan properti dan ditandatangani di bawah tangan tanpa melibatkan notaris.
KONSEKUESI HUKUM PERJANJIAN PROJECT SELLING
