Jual beli tanah merupakan perbuatan hukum yang memili,ki tujuan memindahkan ha katas tanah dari penjual kepada pembeli dengan bentuk pembayaran sejumlah uang yang telah disepakati oleh para pihak. Dalam prespektif hukum perdata, perjanjian jual beli bersifat konsesual, yaitu lahir dan mengikat setelah tercapai kata sepakat mengenai objek dan harga sebagaimana diatur dalam Pasal 1458 KUH Perdata. Prinsip konsesualisme ini menyebabkan perjanjian dianggap sah tanpa mensyaratkan bentuk atu formalitas tertentu selama memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata.
Dalam praktik, jual beli tanah dibawah tangan tidak jarang berujung pada sengketa hukum, baik antara penjual dan pembeli maupun dengan pihak ketiga. Sengketa tersebut dapat berupa penolakan penjual untuk melakukan proses pembuatan akta jual beli maupun balik nama atas sertifikat hak milik. Banyak factor yang menhyebabkan hal terseut terjadi, ada yang tanah dijual kepada pihak lain, adanya Tindakan wanprestasi, maupun klaim kepemilikan pihak ahli waris penjual. Dalam situasi sengketa maka pembeli harus memiliki bukti bukti yang sah agar proses jual beli yang dilakukan dibawah tanggan memeuhi syarat yang diwajibkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Syarat materiil khusus jual beli tanah dibawah tangan
• Penjual adalah pemilik sah yang berhak atas tanah tersebut.
• Penyerahan barang dan pembayaran harga dilakukan secara nyata.
Keabsahan hukum mengikat perjanjian jual beli tanah yang dilakukan dibawah tangan ( akta dibawah tangan ). Berdasar pasal 1338 KUH Perdata, perjanjian tersebut sah dan mengikat jika memenuhi syarat sahnya perjanjian, termasuk syarat tunai, terang dan nyata. Terkait mengenai sahnya perjanjian jual beli bidang tanah tanpa dipenuhinya syarat formal, merujuk pada Yurusprudensi Mahkamah Agung Nomor 126K/Sip/1976 tanggal 4 April 1978 kaidah hukum “ untuk sahnya jual beli tanah, tidak mutlak harus dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT. Akta Pejabat ini hanyalah suatu alat bukti “ berdasarkan yurisprudensi Mahkamah Agung jual beli yang hanya memenuhi syarat materiil tanpa memenuhi syarat formil, adalah sah menurut hukum dan telah terjadi peralihan hak miloik atas tanah. Dalam praktik dimasyarakat sering terjadi jual beli tanah yang dilakukan dibawah tangan. Sebagaimana Pasal 1874 BW bahwa jual beli dibawah tangan tersebut dianggap sebagai akta dibawah tangan. Yang dibuat tanpa perantara seorang pejabat umum. Akta dibawah tangan adalah suatu akta yang dibuat oleh para pihak yang tanpa dibuat dihadapan pejabat yang berwenang atau disebut PPAT. Kekuatan mengikat antara pihak penjual dan pembeli dalam akta dibawah tangan sama halnya dengan akta otentik.
Syarat formal jual beli ha katas tanah sebagaiman di kutib dari Boedi Harsono, bahwa PP 24 Tahun 1997 sebagai peraturan pelaksana UUPA sebagaimana Pasal 19 disebutkan bahwa jual beli tanah harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT. Sedangkan maksud peraturan tersebut hak milik atas tanah juga berpindah pada saat dibuatnya akta dihadapan PPAT (Harsono, 1999) .
Jual beli tanah dibawah tangan secara materiil sah berdasarkan hukuim adat yang dijiwai oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria (UUPA).
Asas hukum adat yang melekat (secara Marteriil)
• Asas tunai (kontan ) : Penyerahan ha katas tanah dan pembayaran harga dilakukan pada waktu yang bersamaan.
• Asas terang : Transaksi dilakukan secara terbuka, disaksikan oleh kepala adat atau penguasaan fisik tanah dari penjual ke pembeli.
• Asas riil : Perbuatan hukum nyata terjadi, yakni penyerahan kekuasaan atau penguasaan fisik tanah dari penjual ke pembeli.